Najem lokalu użytkowego w związku z epidemią koronawirusa

Agata Adamczyk
Agata Adamczyk radca prawny

Wiele pytań przedsiębiorców dotyczy wpływu panującej epidemii koronawirusa na najem lokalu, w którym prowadzą przedsiębiorstwo. Najczęstsze z nich to:

„Musiałem zamknąć firmę, czy mogę dokonać jednostronnego obniżenia czynszu?”

„Czy mogę natychmiast rozwiązać umowę z powołaniem się na siłę wyższą?”

„Czy mogę rozwiązać umowę zawartą na czas określony, skoro nie korzystam z lokalu?”

 

Poniżej odpowiem na te pytania i wyjaśnię, jaka jest sytuacja prawna najemcy lokalu użytkowego.

Czy mogę się powołać na siłę wyższą?

Pytają Państwo często o to czy najemca może zasłonić się siłą wyższą przed obowiązkiem zapłaty czynszu. Odpowiedź brzmi: „nie”, dlatego że siłą wyższą może zasłonić się ta strona, która nie może spełnić swojego świadczenia. W przypadku najmu epidemią mógłby się zasłonić wynajmujący, jeśli by nie był w stanie udostępnić lokalu do korzystania. Na przykład hotel, który mimo wcześniejszej rezerwacji odmawia udostępnienia sali konferencyjnej na 300 osób (takie zgromadzenia są zabronione rozporządzeniem). Mimo, że hotel nie wykonuje umowy, nie będzie mógł być z tego tytułu pociągnięty do odpowiedzialności, bo wykonaniu tej umowy stanęła na przeszkodzie właśnie siła wyższa (stan zagrożenia epidemiologicznego i treść nowego prawa).

Tak długo zatem, jak wynajmujący umożliwia najemcy korzystanie z lokalu, tak długo ten  musi za ten najem płacić. To, że korzysta z lokalu w mniejszym zakresie albo wcale, nie ma niestety znaczenia. Będzie tak bez względu na to czy zamknął firmę dlatego, że zabrakło klientów, czy ze względu na akcję #zostańwdomu czy też objęło go rozporządzenie Ministra Zdrowia z 15 marca 2020 r. i nie może w tym czasie prowadzić swojego przedsiębiorstwa (np. restauracji).

Ewentualna zmiana wysokości czynszu może nastąpić bądź w drodze negocjacji, bądź w drodze wyroku sądowego.

 

Najpierw przeanalizuj umowę

Strony umowy najmu lokalu użytkowego mają dużą swobodę w kształtowaniu jej postanowień. Dlatego pierwszym krokiem do ustalenia Państwa sytuacji prawnej jest analiza zawartej umowy. Może ona zawierać postanowienia, które pozwalają na jej rozwiązanie z zachowaniem okresu wypowiedzenia lub ze skutkiem natychmiastowym w przypadku zaistnienia różnych rodzajów zdarzeń. Może ona także obejmować klauzule, które pozwalają na obniżenie czynszu w przypadku spadku obrotów najemcy. Zdarza się to jednak bardzo rzadko. Dlatego sytuację najemcy określają wówczas przepisy kodeksu cywilnego.

Obniżenie czynszu

Zgodnie z obowiązującymi przepisami wystąpienie sytuacji, w której najemca nie korzysta z wynajętego lokalu, ponieważ nie chce lub nie może tego zrobić, samo w sobie nie pozwala na jednostronne obniżenie czynszu.

O ile więc umowa nie przewiduje możliwości dokonania obniżenia czynszu wskutek jednostronnego oświadczenia najemcy, wówczas  nie jest to możliwe. Prawo cywilne nie daje najemcy takiego jednostronnego uprawnienia. W takim przypadku konieczne jest podjęcie negocjacji z wynajmującym i uzgodnienie z nim obniżki czynszu na określony czas. Oczywiście, wymaga to dobrej woli wynajmującego, który nie ma obowiązku na taką propozycję się zgodzić. Jednak, najemca nie jest na straconej pozycji. Jeśli wynajmuje lokal od lat, terminowo płaci czynsz, szanuje przedmiot najmu, to wynajmujący będzie skłonny chcieć go zachować jako najemcę. Gdy bowiem okres kryzysowy przeminie, będzie kontynuował najem na poprzednich warunkach ze sprawdzonym kontrahentem. Gdyby zaś doprowadził do rozwiązania umowy najmu, wówczas musiałby w okresie recesji szukać nowego najemcy, który mógłby się okazać nierzetelny lub wręcz niewypłacalny.

Jeśli mimo wszystko wynajmujący nie zgodzi się na obniżenie czynszu za porozumieniem stron, a chcą Państwo dalej kontynuować najem, to wówczas należy wystąpić do sądu o obniżenie czynszu.

W tym celu trzeba udowodnić, że wskutek wystąpienia nadzwyczajnej zmiany stosunków, jaką niewątpliwie jest pandemia koronawirusa, kontynuowanie najmu na dotychczasowych warunkach doprowadziłoby Państwa do rażącej straty. Krótko mówiąc, dramatyczny spadek obrotów Państwa przedsiębiorstwa przy jednoczesnym utrzymaniu czynszu na tym samym poziomie doprowadzi Państwa do zapaści.

Więcej o zmianie umowy przez sąd przeczytasz tutaj

Rozwiązanie umowy

W niektórych przypadkach dobrym rozwiązaniem będzie zakończenie stosunku najmu.

Pamiętać jednak należy, że pandemia koronawirusa, która uniemożliwiła lub ograniczyła najemcom korzystanie z wynajmowanych lokali nie daje podstaw do jednostronnego oświadczenia o natychmiastowym rozwiązaniu umowy najmu. Wyjątkiem są sytuacje, gdy w umowie najmu wprost wskazano możliwość jej natychmiastowego rozwiązania i wskazano przypadki, w jakich to jest możliwe. Są to jednak przypadki nieliczne.

W konsekwencji zasadniczo zakończenie najmu będzie możliwe tylko:

  1. za zgodnym porozumieniem stron – w każdym czasie i bez ograniczenia
  2. w wyniku rozwiązania przez jedną ze stron – z zachowaniem okresu wypowiedzenia
  3. na podstawie wyroku sądu

Kwestia rozwiązania umowy przez jedną ze stron wygląda odmiennie w przypadku umów zawartych na czas nieokreślony i na czas określony, dlatego omówię je osobno.

Umowa najmu na czas nieokreślony

Taka umowa może zostać rozwiązana w każdym czasie, bez podawania przyczyny,  w drodze wypowiedzenia jednej ze stron. Wygasa ona z chwilą upływu okresu wypowiedzenia. Jest on zwykle wskazany w samej umowie, a jeśli nie, to wynosi on:

a).   3 miesiące ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego – gdy czynsz najmu jest płatny miesięcznie lub
b).   3 miesiące ze skutkiem na koniec kwartału kalendarzowego – gdy czynsz najmu jest płatny rzadziej, niż raz na miesiąc.

Umowa na czas określony

Jeżeli umowa najmu lokalu użytkowego została zawarta na czas określony, to może ona zostać wypowiedziana tylko w przypadku, jeśli sama przewiduje taką możliwość.  Aby klauzula umowa pozwalała na wcześniejsze zakończenie stosunku najmu, to musi zawierać opis przypadków, w których jest to możliwe. Wystarczy, że zawiera postanowienie, zgodnie z którym można ją rozwiązać „z ważnych powodów”. Zgodnie z ostatnim orzecznictwem Sądu Najwyższego takie ogólnikowe postanowienie umowne jest skuteczne i wystarczające.

Jeśli jednak umowa zawarta na czas określony nie zawiera klauzuli pozwalającej na jej wcześniejsze jednostronne rozwiązanie, wówczas nie będzie to możliwe. Okoliczność, że przedsiębiorca nie korzysta w pełni albo nie korzysta wcale z wynajętego lokalu, nie daje mu podstawy do zerwania umowy.

Rozwiązanie przez sąd

Można wyobrazić sobie dwie sytuacje:

  1. Umowa najmu czas określony, która nie zawiera klauzuli pozwalającej na jej wcześniejsze rozwiązanie
  2. Umowa najmu na czas nieokreślony z bardzo długim okresem wypowiedzenia (na przykład 6 miesięcy albo rok).

W takim przypadku najemca też nie jest bez wyjścia. Może on wystąpić do sądu z żądaniem wcześniejszego rozwiązania umowy. Również w tym przypadku musi udowodnić, że wskutek wystąpienia nadzwyczajnej zmiany stosunków, jaką niewątpliwie jest pandemia koronawirusa, kontynuowanie najmu doprowadziłoby go do rażącej straty.

W takim przypadku sąd może umowę rozwiązać.

Więcej o rozwiązaniu umowy przez sąd przeczytasz tutaj

Wyjątki – lokale w obiektach, które zostały zamknięte

Podkreślam, że powyższa analiza jest adekwatna do sytuacji „zwykłego” najmu, to znaczy takich, gdzie wynajmujący po prostu udostępnił przedsiębiorcy lokal, w którym prowadzi on swoje przedsiębiorstwo. To ten przedsiębiorca odczuwa skutki pandemii i dlatego bądź zdecydował się zamknąć swoją firmę, bądź drastycznie spadły mu  obroty. Możliwe też, że nie może obecnie prowadzić swojego przedsiębiorstwa, dlatego że weszło w życie rozporządzenie Ministra Zdrowia z 15 marca 2020 r. zakazujące niektórych rodzajów działalności w związku z zagrożeniem epidemiologicznym (np. restauracje, przedszkola, hotele itp.).

Natomiast inna będzie sytuacja lokali znajdujących się w obiektach, które zostały zamknięte w całości. Skoro wynajmujący nie będzie mógł przez pewien czas umożliwić najemcy korzystania z lokalu, to taki najemca nie będzie zobowiązany do zapłaty czynszu za ten czas. Umowa jednak nadal ich wiąże i będzie mogła być rozwiązana zgodnie z ogólnymi zasadami. Zatem o tym, w jakim przypadku i z jakim wyprzedzeniem będzie można ją rozwiązać, zadecydują przede wszystkim postanowienia samej umowy. W drugiej kolejności – przepisy prawa.

Jeśli masz pytania napisz do mnie: a.adamczyk@adamczyk-law.pl

#zostańwdomu #koronawirus #najem #najemlokalu #obnizenieczynszu
#rozwiazanieumowy

2 uwagi do wpisu “Najem lokalu użytkowego w związku z epidemią koronawirusa

  1. Pingback: Agata Adamczyk z Adamczyk, Liber & Współpracownicy: Jakie są skutki panującej epidemii dla zawartych umów? Rozmowa:📍 18.03.2020 - AgileBiznes

  2. Pingback: Agata Adamczyk Rozmowa z 18.03.2020 - AgileBiznes

Skomentuj

Wprowadź swoje dane lub kliknij jedną z tych ikon, aby się zalogować:

Logo WordPress.com

Komentujesz korzystając z konta WordPress.com. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie na Google

Komentujesz korzystając z konta Google. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie z Twittera

Komentujesz korzystając z konta Twitter. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie na Facebooku

Komentujesz korzystając z konta Facebook. Wyloguj /  Zmień )

Połączenie z %s